refinancovanie hypoteky

[geroswen]

Popravde povedane neviem co mam teraz ake su nevyhody pri uvere?

Bral som si 100% hypo na apartman, ktory som musel kupit priamo od developera... bol to projekt Tatra banky. Rucim apartmanom, ktory som kupil.

[faugusztin]

Pre teba ziadny. Je to rozdiel pre banku, ta nemusi vydavat a predavat HZL, ale moze ti poziciavat vlastne peniaze priamo.

[mp3turbo]

takze nemusia byt kryte nehnutelnostami, parada. Ha, toto je velmi pekny chytak. V tom momente ked nemas hypoteku "podla klasickeho zakona", tak uz moze banka zacat riesit veci a'la:

- viete, tento UVER si nemozete preniest do inej banky, pretoze to NIE JE hypoteka a teda sa na nu nevztahuje zakon ktory si vy myslite ze sa na nu vztahuje
- viete, obdobie hojnosti pominulo a s 1.5% neratajte dalej. Co poviete na krasnych 4.9% ked si uver NEMOZETE PRENIEST inde ?


blbe, co ?

A ze preco je to teraz tak ako to je ? Lebo su peniaze zadarmo, ECB tlaci ze nestihaju papier kamionmi nosit. Preto, lebo komercne banky vyfasovali zaporne urokove sadzby, cize ked si do ECB ulozia miliardu, tak o 5 rokov dostanu naspat len 950 milionov - cize komercna banka ktora ma prachy BUDE PLATIT za to ze si ich moze odlozit v ECB co je samozrejme nezmysel.

Takze oni ich porozhadzuju v maximalnej moznej miere ako sa len da. Pod ku nam, mas v riti dieru ? Vyrobne, mas, splnas podmienky na hypoteku. Paci sa, tvojich 200.000. Uplne rovnaka vec sa stala v Amerike v 2004, 2005, 2006, potom sa nedobytne hypoteky zacali obchodovat 2007, 2008 a tam to padlo.


V neposlednom rade banky maju taketo lacne "hypo" pre sudruhov obcanov preto, lebo ponukaju prakticky nulove urocenia na vklady sudruhov obcanov. Mam nizke naklady na vydavkovej strane == mozem mat nizke marze na prijmovej strane. Ked boli vkladove uroky 1.9%, tak banka asi nemohla davat hypoteky za 2.2%, lenze dnes ked su uroky z vkladov 0.1% rocne...



takze tak. Kazdy z vas ktory podpise ze suhlasi aby NEMAL HYPOTEKU, moze robit kardinalne zaujimavu vec. Uvidime o pat/desat rokov ked pride tlak na verejne financie kvoli utecencom (ktori ani realni utecenci nie su - skutocny utecenec nechodi v znackovych handrach a s mobilom za 400eur v ruke cela rodina plus nema vela tisicov eur na to aby zaplatil prevadzacom ktori ich sem-tam povozia v mraziarenskych autach od Hyzy).


Co vy na take zdovodnenie ? Ako sa vam paci ?

[faugusztin]

Nepochopil si co som pisal.

Rozdiel z hladiska banky medzi hypotekou a spotrebnyn uverom zabezpecenym nehnutelnostou je to, ze pri hypo musi banka tvoj uver zahrnut do hypotekarneho zalozneho listu, ktory nasledne musi predat. A kupujuci na tom tiez bude chciet zarobit. Takze su to pre banku "drahsie peniaze" nez tie, ktore im aj tak lezia na ucte. Je to z ich strany jednoducho nezmysel, "predavat" tvoj uver tretej osobe, ked oni tie peniaze aj tak maju.

A co sa tyka toho dalej, je to tiez samozrejme nespravne pochopena informacia.

Spotrebne uvery kryte nehnutelnostou aj hypoteky pokryva zakon u uveroch na byvanie, kde su tieto poplatky spolocne pre VSETKY uvery na byvanie. Aj hypoteku, aj spotrebny uver zabezdpeceny nehnutelnostou.

http://www.zakonypreludi.sk/zz/2016-90

Cl1, § 1, odsek 2 dava do posobnosti zakona spotrebne uvery zabezpecene nehnutelnostou.
Cl1, § 1, odsek 3 dava do posobnosti zakona klasicke hypotekarne uvery.

A cuduj sa svete, co tam je:
§ 18 ods 1. definuje moznost splatit uver kedykolvek, za poplatok 1% zo zvysnej istin uveru.
§ 18 ods 2. definuje nulovy poplatok pri splateni menej nez 20% istiny pri datume fixacie.

A nakoniec, refinancovanie hypoteky je iba predcasne splatenie hypoteky. Teda vid body vyssie. A banka tiez nemoze zakazat zapis podmieneneho zalozneho prava druhej banky, ale je dobrym mravom o tento suhlas vopred poziadat.

[mp3turbo]

ja nam vsetkym drzim palce aby za tym v pozadi nebolo nieco horsie. Banky tymto obchadzali hlavne tu podmienku ze maximalna vyska hypoteky moze byt len do 70% hodnoty nehnutelnosti alebo take nieco, takze aby nahodou v nejakej tazkej situacii nezacali obchadzat nieco diametralne odlisne.

Historicky pozname vela zaujimavych pripadov a kto si mysli ze nie, nech si preberie co sa stalo dva ci tri roky dozadu na Cypre v bankovom systeme. Takze nie ze nemozu, neda sa, ale... ked stat chce, este aj ustavnu dlhovu brzdu si odbrzdi !!! Povedane inak, sami sme si odsuhlasili ze sa nemozeme za ziadnych okolnosti zadlzit viac ako XY %, na co sme uz narazili a nie je ako dalej kradnut.

Takze... uhmm.... zmenime ustavu. Ach sakra to sa neda len tak lahko.

Takze to obideme nejako inac !! A to sa prave teraz deje, sudruhovia. Takze preto hovorim, nejako sa mi nepozdava ze banky zrazu len tak zo srandy velikej zacali vsetkych klientov menit.

[faugusztin]

Banky velmi nemaju na vyber. Dovodom je Beblavy. Ano, ten utecenec zo Siete. On presadil tu zmenu v § 18 ods 1., ktoru som pisal vyssie. Predtym boli poplatky za vyplatenie uveru 4-5%, teda relativne vysoke sumy. Lenze teraz je to zrazu 1% poplatok. To, v kombinacii s aktualnymi nizkymi urokovymi sadzbami robi moznost refinancovania hypoteky extremne lakavou pre teba ako zakaznika.

Zober si napriklad moj pripad. Mal som sadzbu 4.65%. Aktualne by som realisticky aj v inych bankach ziskal urokovu sadzbu okolo 1.75%.
Podla kalkulacky (ktora je +/- spravna) by som pri dlznej sume 100k euro a sadzbe 4.65% platil ~530 euro, pricom splatky istiny z toho by boli 145-163 euro pocas 3 rokov fixacie.
Pri 1.75% sa bavime o mesacnej splatke ~380 euro a splatky istiny na urovni 230-242 euro.

Z istiny teda u 4.65% splatis iba 5500 euro, zatial co pri 1.75% az 8500 euro. Takze aj s poplatkom 1000 euro, co zaplatis za vyplatenie uveru mimo datumu fixacie sa ti to oplati, pretoze mesacne usetris 150 euro, a este aj z istiny splatis o 3 tisic euro viacej.

A preco banky znizuju tie sadzby u existujucich klientov, resp. lakaju zakaznikov inych bank na refinancovanie ?
1) ano, pri 4.65% by moja aktualna banka na mne za zvysnych 28 rokov hypoteky zarobila 78 tisic. Pri 1.75% zarobi iba 28 tisic. Lenze tych 28 tisic je stale lepsi vynos nez 1000 euro teraz a klient, co si zrusi hypo, ucet aj kreditky.
2) inej banke sa to oplati z rovnakeho dovodu. Ziskanim noveho zakaznika ziska 28 tisic za 28 rokov, co je o 28 tisic viac viac nez 0.

Je to jednoducho trhovy princip v praxi. Beblavy tym, ze obmedzil poplatok rozhybal trh s refinancovanim, pretoze poplatok za predcasne spatenie uz nema takyu odstrasujuci ucinok ako predtym. Pri "pokute" 4-5 tisic sa to vacsine klientov neoplati; pri tisicke je to uz ale hlavne v aktualnej situacii casto vyhodne.

PS: A ano, samozrejme, vzdy sa moze stat ze sa zmeni zakonna situacia, ale to nie je dovod na to, aby si mal pristup taky ako si napisal ty .

[mirjak]

ja len trosku odveci, al kde prosim sa da ziskat ten predpokladany vynos sporenia 6% p.a., co v tej kalkulacii uvadzaju?

[molnart]

jedine v nejakych podielovych fondoch, ale aj tam len v tych najlepsich s nizkymi poplatkami.

inac ked vidim tie sumy tak sa mi hlava toci. ale len si berte hypoteky za 100-200 litrov, potom nastane turbov scenar a ja tu vasu nehnutelnost kupim za polovicu ceny

[geroswen]

ja len trosku odveci, al kde prosim sa da ziskat ten predpokladany vynos sporenia 6% p.a., co v tej kalkulacii uvadzaju?

Neviem, s financnym poradcom som sa o tom este nebavil a do mailu mi detaily pisat nebude, lebo chce pochopytelne proviziu od banky... ved kto by nechcel liter len tak Tiez som sa nad tym pozastavil, lebo sa mi to zdalo byt privela.

Pred 3 rokmi mi sulin v TB ukazal pekny vypocet sporenia cez Tatra Asset Management. Teraz pozeram, ze vynosnost -5%. Rozmyslam ci to tam nechat este dva roky alebo to odtial zobrat a zaplatit 15% pokutu. Myslim, ze na dalsie sporenie ma v dohladnej dobe nikto nezlomi.

inac ked vidim tie sumy tak sa mi hlava toci. ale len si berte hypoteky za 100-200 litrov, potom nastane turbov scenar a ja tu vasu nehnutelnost kupim za polovicu ceny

Ja to vidim tak, ze ak chces byvat a nezaplatia ti to rodicia, tak mas 2 moznosti:
1, prenajom, co je bohapuste vyhadzovanie penazi a ma to zmysel len ak byt sharuje vela ludi.
2, hypoteka s tym, ze slusne preplatis. Aktualne mi to vychadza tak, ze keby som dal byt do prenajmu, tak budem mat dost na splatky hypo + energie a este nejake drobne zarobim.

Inak byvam na 13 poschodi a pad na zamkovu dlazbu pred barakom to isti... pre pripad, ze by nastal turbov scenar

[mp3turbo]

to nechce nikto z nas - ani ti, ktori hypoteku nemaju.

[killswitch]

ja len trosku odveci, al kde prosim sa da ziskat ten predpokladany vynos sporenia 6% p.a., co v tej kalkulacii uvadzaju?

Neviem, s financnym poradcom som sa o tom este nebavil a do mailu mi detaily pisat nebude, lebo chce pochopytelne proviziu od banky... ved kto by nechcel liter len tak Tiez som sa nad tym pozastavil, lebo sa mi to zdalo byt privela.

nemusi to byt pravidlom, ale velmi by som nedoveroval tymto "poradcom", co to robia "zadarmo" a nemaju hodinovu sadzbu. logicky ti teda poradi nie to, co je najvyhodnejsie pre teba, ale to, co je najvyhodnejsie pre neho, teda kde dostane najlepsiu proviziu. nemas v okoli nejakeho normalneho poradcu?

[geroswen]

Dnes mi v TB ponukli urok 1,45% s 3 rocnym fixom. Cele to bola otazka jedneho emailu, v ktorom som im preposlal ponuku od financneho poradcu a dnes cca 5 minut na pobocke. Nebolo treba ziadne ponuky od inych bank ani ziadne zjednavanie.

S vysledkom som nadmieru spokojny... urok mi znicili o 1,1% a na mesacnej splatke to robi cca 66 eur.

[Shatterhand]

V dnešnej situácii fakt nie je veľmi na výber, aj keď dá sa postaviť dom aj za 30-70K eur, len nie každý také chce a tomu aj verí + ešte náklady na pozemok.
Ja si myslím že to najlepšie spravila moja spolužiačka z gympla - zobrala hypo a kúpila byt, ktorý teraz prenajíma - ten jej spláca hypo. A frajera troluje nech si byt kúpi aj on Dokým sa nebude vydávať, bude asi bývať u rodičov.

[Andrew007]

Buď má čajka ozaj velké kozy alebo chalan má rozum ružového poníka .

[geroswen]

Ja si myslím že to najlepšie spravila moja spolužiačka z gympla - zobrala hypo a kúpila byt, ktorý teraz prenajíma - ten jej spláca hypo.

jj, toto je dobry sposob ako vyuzit hypoteku vo svoj prospech ale ak neda do predcasnych splatok nejake svoje peniaze, tak si byt uzije az v pokrocilom veku Dalsi sposob ako to predcasne splatit je napr. airbnb ale je s tym aj viac roboty.